Rénover un mas, une bastide
ou une maison ancienne en Vaucluse

Vous venez d’acheter une bâtisse en pierre. Elle a du caractère, et tout est à reprendre : la toiture, les murs, les réseaux, parfois la structure.

 

Vous avez sans doute déjà fait le tour de quelques entreprises. Les devis ne se ressemblent pas, personne ne vous dit la même chose, et vous n’avez aucun moyen de savoir qui a raison…

…C’est normal. Sur du bâti ancien, la moitié des problèmes ne se voient pas avant d’avoir ouvert. Et les décisions que vous prenez les trois premiers mois déterminent ce que le chantier vous coûtera au total.

Je m’appelle Guillaume Gauchet. Je suis ingénieur, j’exerce depuis dix-huit ans, et j’accompagne des propriétaires qui rénovent entièrement une maison ancienne en Vaucluse, dans les Alpilles et dans le Luberon.
 

Une maison en pierre ne se rénove pas comme une maison récente

C’est le point que presque tout le monde découvre trop tard.

Un mur ancien respire. Il absorbe l’humidité du sol et de l’air, et il la restitue. Il a fonctionné ainsi pendant deux cents ans. Le jour où on l’enferme derrière une cloison de plâtre et de la laine de verre, l’eau reste à l’intérieur. Elle ne s’évacue plus. En deux hivers, l’isolant se gorge, le mur se dégrade, des taches noires apparaissent au bas des cloisons, et vous avez perdu ce que vous veniez d’investir.


Le même raisonnement vaut pour les enduits. Un enduit ciment sur de la pierre bloque les échanges et fait remonter l’humidité plus haut dans le mur. Sur du bâti ancien, on travaille à la chaux, et on isole avec des matériaux qui laissent passer la vapeur : chaux-chanvre, fibre de bois, liège.

Trois autres points méritent d’être vérifiés avant tout engagement :

Les remontées d'humidité.

Les murs anciens n’ont pas de barrière étanche à leur base. Bétonner un sol au ras du mur ou couler une terrasse contre la façade aggrave systématiquement le problème. La solution passe par le drainage et par le choix des revêtements, pas par un produit miracle.

Les planchers.

Les têtes de poutres logées dans les murs pourrissent en silence. C’est le premier point à contrôler si vous comptez aménager l’étage ou installer une salle de bain à l’étage.

La charpente.

Capricornes et vrillettes sont fréquents dans la région. Le traitement se décide avant la couverture, jamais après.

Et surtout : l'ordre des travaux.

On met d’abord le bâtiment hors d’eau et hors d’air, on traite ensuite l’humidité, on passe les réseaux, on isole, et on finit par les finitions. Isoler avant d’avoir réglé l’humidité, c’est la garantie de tout redéfaire trois ans plus tard.

Ce que coûte réellement une rénovation complète

Ce qui fait déraper un budget, ce n’est presque jamais un choix de finition. C’est une mauvaise surprise structurelle découverte en cours de chantier, sur un projet où personne n’avait ouvert les murs avant de signer les devis.

Autant vous donner un ordre de grandeur tout de suite, cela vous évitera de perdre du temps.

Sur du bâti ancien entièrement à reprendre, on se situe entre 1 500 et 3 000 euros par mètre carré selon l’état du bien et le niveau de finition. Pour une maison de 200 mètres carrés, cela représente un budget de 300 000 à 600 000 euros.

Si votre budget se situe en dessous de 100 000 euros, une mission d’accompagnement complète n’est probablement pas le bon investissement pour vous. Dites-le-moi franchement, je vous orienterai vers une formule plus légère ou vers d’autres interlocuteurs.

Ces montants surprennent souvent. Ils s’expliquent : sur une maison ancienne, une partie importante du budget part dans ce qui ne se verra jamais. La reprise de structure, l’assainissement, la mise aux normes électriques, la charpente. Le carrelage et la cuisine, ce qui se voit, c’est la fin de l’histoire et la plus petite ligne.
Vous venez d’acquérir un bien à rénover ?
Parlons-en trente minutes, avant que vous engagiez quoi que ce soit. Je vous dirai ce que je vois du projet, les points à vérifier en priorité, et si mon intervention a du sens pour vous.

C’est sans engagement et cela vous évitera peut-être une erreur coûteuse.
Prendre rendez-vous

Mon rôle :
concevoir le projet, puis tenir le chantier

1. Le diagnostic

  • J'examine le bâtiment avant toute décision : structure, humidité, charpente, réseaux, contraintes d'urbanisme. C'est ce qui permet de chiffrer sérieusement et d'éviter les découvertes en cours de route.

2. La conception

  • Je définis le projet avec vous, je le traduis en documents techniques précis, et je monte le dossier d'autorisation quand il en faut un.

3. La consultation

  • Je rédige un cahier des charges identique pour toutes, et je vous remets des devis réellement comparables. C'est souvent là que se récupère une bonne partie de mes honoraires.

4. Le pilotage

  • Je planifie, je coordonne les corps de métier, je contrôle ce qui est exécuté, je vise les factures et je gère les imprévus. Vous avez un seul interlocuteur du début à la fin.

Qui je suis

Dix-huit ans d’ingénierie et de conduite de travaux. J’ai piloté des chantiers pour Airbus Helicopters, le CEA et l’Assistance Publique des Hôpitaux de Marseille, sur des opérations allant jusqu’à 30 millions d’euros.

Je le précise pour une raison simple. Quand vous engagez 300 000 euros sur une maison, ce qui compte n’est pas de vous montrer une jolie cuisine. C’est de savoir si celui qui tient votre budget a l’habitude de tenir des budgets, et si celui qui contrôle vos entreprises sait lire ce qu’elles exécutent.

Un chantier industriel ne pardonne aucun retard et aucune approximation. J’applique à votre maison la même méthode : un cadre écrit, un planning tenu, des comptes rendus, et des décisions prises sur des faits.

Guillaume Gauchet

Où j'interviens

Vaucluse, Alpilles et Luberon principalement : Avignon, Cabannes, Saint-Rémy-de-Provence, Châteaurenard, Cavaillon, l’Isle-sur-la-Sorgue, Orange, Carpentras, et l’ensemble des Bouches-du-Rhône et du Gard sur des projets qui le justifient.
Cet ancrage n’est pas un détail. Une bonne partie des maisons du secteur se trouve en site patrimonial remarquable ou dans le périmètre d’un monument historique, ce qui impose l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France. Les règles varient d’une commune à l’autre, et les délais d’instruction se comptent en mois. Connaître les interlocuteurs locaux fait gagner un temps considérable.

GTECH Solution est basée à Cabannes. Je poursuis en parallèle mon activité auprès de maîtres d’ouvrage professionnels et de copropriétés : voir les missions professionnelles.

Architecte, entreprise générale
ou maître d'oeuvre : qui fait quoi

La question revient à chaque fois, et la réponse honnête est que cela dépend de votre projet.

L'architecte conçoit.

Il est obligatoire au-delà de 150 mètres carrés de surface de plancher après travaux, et c’est l’interlocuteur légitime quand l’enjeu principal est architectural. Ses honoraires sont généralement plus élevés, et le suivi économique du chantier n’est pas toujours inclus dans sa mission.

L'entreprise générale réalise.

Elle est souvent la solution la plus simple. Le point à garder en tête : elle établit ses propres devis et contrôle ses propres travaux. Sur un chantier à 300 000 euros, cela reste un sujet.

Le maître d'oeuvre conçoit et pilote,

mais n’exécute rien et ne vend aucun travaux. Il n’a donc aucun intérêt à ce que le chantier coûte plus cher. C’est ma position, et c’est ce qui me permet de défendre votre budget face aux entreprises.

Questions fréquentes

Par un diagnostic de l’existant, avant même de demander le moindre devis. Tant que vous ne savez pas ce que cachent les murs, la toiture et les sols, aucun chiffrage n’a de valeur. C’est aussi ce qui vous permet d’arbitrer : certains biens ne méritent pas le budget qu’ils réclameraient.

Entre 8 et 12 % du montant des travaux, selon la complexité et l’étendue de la mission. Sur un projet lourd, cette somme est fréquemment compensée par la mise en concurrence des entreprises et par les erreurs évitées.

De 1 500 à 3 000 euros par mètre carré sur du bâti ancien intégralement à reprendre. La fourchette est large parce que l’état de la structure et de la toiture change tout. Un diagnostic la resserre rapidement.

Oui dans la plupart des cas, mais les possibilités d’extension et de changement de destination sont très encadrées par le plan local d’urbanisme. C’est un point à vérifier avant l’achat, pas après.

Non, mais cela contraint les matériaux, les menuiseries, les teintes et les ouvertures, et cela allonge les délais d’un mois d’instruction supplémentaire. Un dossier préparé correctement passe. Un dossier improvisé revient corrigé.

Oui, mais la valeur de mon intervention diminue à mesure que le chantier avance. Le plus utile est de m’associer avant la signature des devis.

Parlons de votre projet
Décrivez-moi le bien en quelques lignes : la surface, l’état
général, ce que vous voulez en faire, et l’enveloppe que vous avez en tête. Je vous réponds sous 24 heures avec un premier avis.
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Tél. 07 68 62 07 13