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Rénover une maison ancienne en Vaucluse :
par où commencer
Parce que presque tous ceux qui m’appellent ont la même phrase juste après : « on voudrait être dedans pour l’été ». Nous sommes en général en février, et l’été dont ils parlent est celui qui arrive dans cinq mois.
Je préfère annoncer la couleur tout de suite, parce que c’est la question qui coûte le plus cher quand on y répond trop tard : entre la signature du compromis et le jour où vous posez vos valises dans un mas entièrement rénové, il faut compter dix-huit à vingt-quatre mois. Pas six. Et si le bien est dans un périmètre protégé, ce qui est le cas d’une bonne partie des maisons de caractère entre Avignon, les Alpilles et le Luberon, la fourchette haute devient la norme.
Ce n’est pas une mauvaise nouvelle en soi. C’est une mauvaise nouvelle uniquement pour ceux qui l’apprennent après avoir vendu leur appartement, donné leur préavis, ou inscrit les enfants dans une école. Voici, étape par étape, où passe ce temps, ce qui est incompressible et ce qui ne l’est pas.
Avant de signer : les quarante-huit heures
qui peuvent vous faire gagner un an
C’est le seul moment du parcours où quelques heures de vérification changent tout le reste. Trois points, et ils se vérifient avant l’offre, pas après. Ces trois vérifications prennent deux à trois jours. Elles peuvent vous éviter d’acheter un bien que vous ne pourrez pas transformer comme vous l’imaginez.
Le périmètre protégé.
Le plan local d'urbanisme.
L'assainissement.
Étape 1. Le diagnostic de l'existant
Une fois le compromis signé, vous avez environ trois mois avant l’acte authentique. C’est le bon moment pour faire venir quelqu’un qui regarde la maison avec un oeil technique et pas avec un oeil de décorateur.
Ce que je regarde : l’état des murs et la présence de remontées d’humidité, la structure des planchers, la charpente, les réseaux, la nature des enduits existants, et ce que le bâti autorise réellement. Une maison en pierre ne supporte pas les mêmes solutions qu’une maison des années quatre-vingt, et une bonne partie des sinistres que je vois viennent de là : une isolation posée du mauvais côté d’un mur en pierre, et le mur ne sèche plus.
À la fin de cette étape, vous savez ce que vous pouvez faire, ce qui est techniquement risqué, et dans quel ordre les travaux devront s’enchaîner.
Étape 2. La conception et le chiffrage
C’est l’étape où le projet passe d’une idée à des plans, et des plans à un budget. On arbitre : ce qui est prioritaire, ce qui peut attendre une deuxième phase, ce qui coûte trop cher pour ce que ça apporte.
C’est aussi l’étape où l’on décide si un architecte est obligatoire. La règle est simple : pour un particulier, le recours à un architecte est imposé dès que la surface de plancher totale après travaux dépasse cent cinquante mètres carrés et que le projet passe par un permis de construire. En dessous, ou pour une rénovation qui ne crée pas de surface et qui relève d’une simple déclaration préalable, vous êtes libre du choix de votre interlocuteur.
Beaucoup de gens découvrent ce seuil au mauvais moment. Sur un mas de deux cents mètres carrés, la question est réglée d’avance.
Étape 3. Le dossier d'urbanisme
et l'avis des Bâtiments de France
C’est le poste de délai le plus sous-estimé, et celui sur lequel personne ne peut rien, ni vous, ni moi.
Ce que dit le calendrier officiel.
Ce qui allonge vraiment le délai.
Que faire si l'avis est défavorable.
Si le préfet donne raison au demandeur, la commune reprend une décision dans le mois. Autrement dit quatre à cinq mois de plus, pour un résultat incertain. Mieux vaut prendre l’attache de l’Unité départementale de l’architecture et du patrimoine avant de déposer.
Étape 4. La consultation des entreprises
Pendant que le dossier est en instruction, on consulte. C’est le bon usage de ces trois mois, et c’est pour ça que je préfère travailler sur les deux fronts en parallèle plutôt que d’attendre l’arrêté pour commencer à chercher des entreprises.
Sur une rénovation complète, il y a rarement une seule entreprise. Il y a un maçon, un charpentier, un couvreur, un plombier, un électricien, un plaquiste, un menuisier, un carreleur, un peintre. Chacun doit chiffrer sur la base du même dossier, sinon les devis ne sont pas comparables et vous n’avez aucun moyen de savoir qui est cher.
C’est aussi l’étape où le marché local pèse. Dans le Vaucluse et les Bouches-du-Rhône, les bons artisans de la pierre sont peu nombreux et souvent réservés plusieurs mois à l’avance.
Étape 5. Le chantier, puis la réception
Le chantier n’est pas la partie la plus longue du calendrier, contrairement à ce que tout le monde imagine. C’est celle qui se voit, donc celle qu’on retient.
L’ordre y est plus important que la vitesse. Sur du bâti ancien, on assainit, on traite l’humidité, on reprend la structure et la couverture, on passe les réseaux, et seulement ensuite on isole et on finit. Inverser deux de ces étapes, c’est refaire deux fois. J’ai vu des chantiers où l’enduit intérieur était posé avant que le mur ait fini de sécher : tout était à reprendre l’année suivante.
La réception est le jour où vous prenez officiellement possession des travaux. C’est un acte juridique, pas une formalité : c’est lui qui fait partir les garanties, dont la décennale. On liste ce qui ne va pas, ce sont les réserves, et les entreprises ont un délai pour les lever. Comptez quelques semaines de plus entre la réception et le moment où tout est réellement propre.
Le calendrier complet, du compromis aux clés
Exemple d’un mas de deux cents mètres carrés en périmètre protégé, budget de travaux autour de trois cent mille euros.
| Étape | Durée | En parallèle ? |
|---|---|---|
| Vérifications avant offre | 2 à 3 jours | Avant le compromis |
| Compromis puis acte authentique | environ 3 mois | Diagnostic et conception peuvent démarrer |
| Diagnostic de l’existant | – | Oui, pendant le délai de vente |
| Conception et chiffrage | – | Oui, pendant le délai de vente |
| Montage du dossier d’urbanisme | – | Non |
| Instruction du permis en secteur protégé | 3 mois | La consultation se fait pendant |
| Recours des tiers | 2 mois | Recouvre partiellement la consultation |
| Consultation et choix des entreprises | – | Oui, pendant l’instruction |
| Chantier | – | Non |
| Réception et levée des réserves | quelques semaines | Non |
Ce qui donne, en cumulé et sans incident, une fourchette de dix-huit à vingt-quatre mois. Les postes incompressibles, ceux sur lesquels ni vous ni moi n’avons de prise, représentent à eux seuls cinq mois.
Les trois décisions qui font perdre six mois
Aucune des trois ne paraît grave au moment où on la prend. Chacune coûte un semestre.
Acheter sans vérifier le périmètre.
Déposer un dossier incomplet.
Comparer des devis non comparables.
Pourquoi je vous donne ces chiffres
Je suis maître d’oeuvre, installé à Cabannes, et j’interviens sur le Vaucluse, les Alpilles, le Luberon, le pays d’Avignon et le Gard rhodanien. Mon métier consiste à concevoir votre projet, monter le dossier d’urbanisme, consulter les entreprises, puis tenir le chantier jusqu’à la réception. Vous n’avez qu’un seul interlocuteur, et cet interlocuteur ne vend aucun des travaux qu’il fait chiffrer.
C’est la différence avec une entreprise générale : elle a intérêt à ce que le calendrier paraisse court et à ce que les travaux qu’elle réalise soient retenus. Je suis payé un pourcentage du montant des travaux, entre huit et douze pour cent, et je n’ai aucun intérêt à ce qu’ils soient plus longs ou plus chers.
Avant GTECH Solution, c’est dix-huit ans de conduite de projets techniques pour Airbus Helicopters, le CEA et l’Assistance publique des hôpitaux de Marseille, sur des opérations allant jusqu’à trente millions d’euros. C’est cette méthode que j’applique, à une autre échelle, sur une maison. Je travaille sur des projets de rénovation à partir de cent mille euros de travaux : en dessous, une maîtrise d’oeuvre complète n’a pas de sens économique pour vous, et je vous le dirai franchement.
Où j'interviens
Questions fréquentes sur les délais
Combien de temps dure une rénovation complète de maison ancienne ?
Comptez dix-huit à vingt-quatre mois entre la signature du compromis et l’emménagement, dont environ cinq mois de délais administratifs incompressibles si le bien est en secteur protégé. Le chantier lui-même ne représente qu’une partie de ce total.
Quel est le délai d'instruction d'un permis de construire aux abords d'un monument historique ?
Trois mois pour une maison individuelle, contre deux mois hors secteur protégé. Deux mois pour une déclaration préalable, contre un mois. Ces délais courent à partir d’un dossier complet, et une demande de pièces complémentaires les fait repartir.
Puis-je commencer les travaux dès que le permis est accordé ?
Juridiquement oui, dès l’affichage. En pratique, il est prudent d’attendre la fin du délai de recours des tiers, soit deux mois d’affichage continu sur le terrain, avant d’engager des travaux lourds.
Que se passe-t-il si l'Architecte des Bâtiments de France refuse ?
Vous pouvez saisir le préfet de région dans les deux mois suivant la notification du refus. Il dispose de deux mois pour statuer, et son silence vaut confirmation. Comptez quatre à cinq mois supplémentaires, sans garantie. Il vaut mieux consulter l’Unité départementale de l’architecture et du patrimoine en amont du dépôt.
Peut-on gagner du temps en menant plusieurs étapes en parallèle ?
Oui, et c’est même l’essentiel du travail. Le diagnostic et la conception se mènent pendant le délai de vente, la consultation des entreprises pendant l’instruction du permis. Bien organisé, ce parallélisme fait gagner trois à quatre mois sur le total.
À quel moment faut-il contacter un maître d'oeuvre ?
Idéalement avant l’offre d’achat, pour les vérifications de périmètre protégé, de plan local d’urbanisme et d’assainissement. À défaut, dès la signature du compromis : les trois mois avant l’acte authentique sont le meilleur moment pour diagnostiquer et concevoir.
